新宿区高田馬場の司法書士 森住都です。

 

普段司法書士と知り合う機会というのはあまりないと思いますが、家をご購入される時に銀行で司法書士に会ったことがあるいう方もいらっしゃるでしょう。

 

司法書士のお家芸とまでは言いませんが、決済で見かける司法書士がどのようなことをしているのかご紹介したいと思います。

今回は、金融機関から住宅ローンを組んで、買主さんと売主さんとの間で自宅を売買する場合です。

※ 司法書士によってやり方が多少異なることをご了承ください。

 

1 決済前に登記情報を確認します

直前になって当初予定していなかった登記が入っていないかの確認です。ごくまれに税金の差し押さえなど入っている場合も考えられます。

また、登記情報が見られなかった場合は、他に何らかの登記がされている可能性が大きいです。

このように想定していなかった登記が入っている場合は、これらが解決するまで決済を延期する場合があります。

 

 決済を行います

(1)  本人確認を行います。

 自動車運転免許証など、基本的に顔写真付の証明書で確認します。

(2)  必要書類の確認を行います。

 事前にご案内している書類をお持ちいただいたか確認します。

 印鑑証明書や権利証などをお忘れであった場合は、大変ですが、ご自宅などに取りに行かれることをお願いしています。

 決済当日に忘れ物のご用意が難しいようであれば、決済日を別の日にずらすことになります。

(3)  意思の確認を行います。

本日付 (※ほぼ、本日付けです。)で、ご自宅を〇〇様へ売却する(又は〇〇様から購入する)ことについて口頭で確認します。

併せて、ご自宅に金融機関が〇〇万円で(根)抵当権を設定することも確認します。

他に必要な登記がありましたら、そちらの登記を行う旨も確認します。

また、登記簿謄本(現在は登記事項証明書)を提示して、今後どのような登記がされるか、登記識別情報についてのご説明、登記が完了した後の書類の受け渡し方法についてお尋ねします。

(4)  必要書類にご署名やご捺印を頂きます。特に売主さんから頂いた書類は、捺印が実印であるかのチェックも行います。

(5)  (1)から(4)を確認したら、金融機関に資金を実行しても構わないとゴーサインをします。併せて売主さん、買主さんにも書類が揃ったことをお伝えします。

(6)  金融機関が資金を実行してから、売主さんにお金が着金するのに時間がかかるので、ひたすら待ちます。

    基本的にお金は、金融機関⇒買主さん⇒売主さんと流れていきます。

 

3 買主さんから売主さんにお金が送金されたか確認して決済を終了します。

 

4 住宅用家屋証明書の取得

不動産がある市区町村役所に住宅用家屋証明書を取りに行きます。新宿区の物件でしたら、新宿区役所です。

必ず住宅用家屋証明書を取りにいく訳ではありません。

マイホーム用に家屋を取得された場合で、条件にあった場合のみです。

この証明書を取得して、法務局に登記申請時に提出すると、登録免許税がかなりお安くなります。

 

5 法務局に登記を申請する。

当方が作成した登記申請書に、買主様、売主様から頂いた必要書類や、ご署名ご捺印いただいた書類を所定の順に綴り、法務局に登記を申請します。

再発行ができない住宅用家屋証明書などは、コピーと原本を提出し、原本を後日返却してもらう手続も依頼します(原本還付手続きといいます。)。

登録免許税も登記申請と併せて納付します。

法務局に登記を申請する方法として、

 (1)オンラインで申請

(2)法務局に直接出向いて申請

の方法があります。

最近はほとんど①の方法で申請していますが、他の司法書士と一緒に申請しなくてはいけない場合や、当事者の希望で②の方法で申請する場合もたまにあります。

 

6 登記が完了し、登記完了書類を法務局から受け取る。

法務局から受け取る書類の主なものは下の通りです。

(1)  登記識別情報・・・昔でいう権利証

(2)  登記完了証・・・どの物件に〇〇登記をしましたよと法務局が発行する報告書のようなもの

(3)  原本還付書類・・・原本を返してくださいと登記を申請する際にお願いした書類は返却してもらえます。ただし、印鑑証明書と委任状は基本的に返却してもらえません。返却してもらえる場合もありますが、ここでは説明を割愛します。

7 登記完了書類を、金融機関や買主様、売主様にお渡しします。

決済の当日に法務局へ登記を申請してから、登記が完了して登記事項証明書に新たな登記が載るには、約1週間から10日ほどかかります。

ごくまれに、登記事項証明書に誤った記載がされている場合がありますので、申請した通りに登記されているか確認します。